부동산 규제지역 해제…수요 유입 효과는?

[스마트에프엔=최형호 기자] 최근 전국 대부분의 지역이 규제 영향권에서 벗어나면서, 부동산 업계에선 소강상태였던 분양 시장에 다시 어떠한 변화가 올지 관심이다. 

대출부터 세제, 청약 등 전방위적 주택 규제가 완화되는 만큼, 수요자들의 내 집 마련이 한층 수월해졌기 때문이다.  

반면 일각에선 정부의 추가 금리 인상으로 인해 시장 침체는 지속될 것이라 전망했다. 시장 규제가 시장에 반영된다면 대출에 대한 부담은 더 커질 수밖에 없다는 게 주 이유다.

29일 부동산 업계에 따르면 이달 서울과 경기 성남(분당·수정), 과천, 하남, 광명 등 경기 4곳을 제외한 전국 모든 지역을 부동산 규제지역에서 해제됐다.

9월 세종을 제외한 지방 전역을 규제지역에서 해제한 데 이은 추가 규제 완화 조치다. 

결과적으로 지난해 11월까지 161곳에 달했던 투기과열지구 및 조정대상지역은 현재 59곳으로 줄어들었다. 1년 만에 규제지역이 60% 넘게 감소한 셈이다. 

다른 의미로 부동산 시장은 1년 전과 판이한 양상으로 흐르는 분위기다. 

규제가 풀려 조정대상지역에서 벗어나면 대출, 세제 등 다방면적인 규제 완화가 이뤄진다. 

먼저 주택담보대출비율(LTV) 한도가 주택 가격과 상관없이 70%까지 확대된다. 규제지역일 때 대출이 불가능하던 2주택 이상 보유자도 최대 60%까지 대출이 가능해진다는 의미다.  총부채상환비율(DTI)도 60%로 상향되고, 대출 시 전입조건이나 처분조건 등도 적용받지 않는다.

여기에 주택 매매 시 양도소득세 비과세 요건인 '2년 실거주' 의무가 사라진다. 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세를 적용받기 위한 처분기한과 취득세 중과 배제를 위한 처분기한이 각각 2년에서 3년으로 늘어난다. 

다주택자가 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받을 때 적용되는 취득세율도 12.4%에서 3.8%로 완화된다.

비규제지역에서는 청약통장 가입기간 조건이 24개월에서 12개월(비수도권 6개월)로 줄어든다. 세대원 및 유주택자도 1순위 청약자격이 주어진다. 특히 재당첨 제한도 사라져 과거 주택 당첨 이력과 상관없이 청약에 나설 수 있다. 여기에 수도권과 광역시 비규제지역을 제외한 타 지방 도시 민간택지 분양은 분양권 즉시 전매도 가능해진다.

일각에선 대부분의 지역이 부동산 규제에서 해제되자 분양시장에도 많은 청약자가 몰릴 것이라 전망했다.  

일례로 이달 대전광역시 유성구 원신흥동에서 분양한 ‘갑천2 트리풀시티 엘리프’(민영주택)은 402가구(특별공급 제외) 모집에 3만4320명의 청약자가 몰리며, 1순위 평균 85.4대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.

또한 같은달 경기도 평택에서 분양한 ‘평택고덕 디에트르 리비에르’는 132가구(특별공급 제외) 모집에 4,449건이 접수돼 1순위 평균 33.7대 1의 청약 경쟁률로 올해 평택시 최고 경쟁률을 기록했다.

부동산 업계 관계자는 "앞으로 규제에서 해제된 지역을 중심으로 수요자들의 매수심리가 점차 회복되고, 투자수요가 대거 유입되는 등 일대 주택시장에 긍정적인 영향을 가져올 것"이라고 했다. 

반면 다른 일각에선 고금리로 인해 대출 규제가 완화가 완화되더라도 시장에 수요가 유입되기는 어렵다는 얘기도 나온다.

LTV(주택담보대출비율) 규제 완화의 경우 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 여전하기 때문에 시장에 미치는 영향은 적을 것이라 분석한다.

실제 한국부동산원에 따르면 지난 21일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 67.9로 2012년 8월6일(67.5) 이후 약 10년 만에 가장 낮은 수준을 기록했다. 전세수급지수도 68.5를 기록하며 2012년 5월 관련 통계를 집계하기 시작한 이래 가장 낮았다.
 
다른 부동산 업계 관계자는 "기준금리가 급격히 치솟게 되면 부동산 시장 수요 또한 이탈할 가능성은 여전하다"면서도 "15억원 초과하는 아파트가 밀집한 다음달 서울, 성남 과천 등 (부동산)규제가 풀리는 만큼 상황을 더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다. 

최형호 기자 rhyma@smartfn.co.kr