[주간 부동산] 서울 매매가격, 재건축 기대감에 상승 전환

[스마트에프엔=김영명 기자] 제20대 대통령직인수위가 정비사업과 임대차3법 등의 제도 전반과 함께 세금과 대출을 총망라한 다양한 규제 완화 가능성을 내비치면서 기대감도 커지는 분위기다.

특히 서울 도심에서의 공급확대를 위한 정비사업 규제완화 가능성에 서울 주요 재건축은 물론 1기 신도시도 상승 기대감이 더 커지는 모습이다. 다만 다주택자에 대한 양도소득세 중과 완화와 실수요자에 대한 대출규제 완화 방식과 시점이 아직 불확실해 시장 내 거래량은 부족한 상황이다. 특히 지난해와 달리 전세시장이 하락세를 이어가고 있어 매매시장에 미치는 영향력도 과거보다는 덜 한 분위기다.

부동산R114에 따르면 금주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.01% 올랐다. 재건축이 0.05% 상승했고, 일반 아파트는 보합(0.00%)을 나타냈다. 1기 신도시 노후 아파트를 중심으로 재정비 가능성이 높아지면서 신도시도 0.01% 상승했다. 경기·인천은 4주 연속 변동률이 나타나지 않았다.

전세시장은 봄 이사철이 무색한 상황이다. 물건이 쌓이면서 서울이 0.05%가, 신도시는 0.04%가 하락한 반면 경기·인천은 0.01% 상승했다.

수도권 매매 시장에서 서울은 하락한 지역이 전주 8곳에서 이번 주 3곳으로 크게 줄어든 가운데 강남, 송파, 양천, 영등포(여의도) 일대 재건축 추진단지들의 상승세가 두드러졌다. △중구(0.19%) △강남(0.03%) △구로(0.03%) △노원(0.03%) △양천(0.03%) △동작(0.02%) △마포(0.02%) 순으로 올랐다. 중구는 황학동 롯데캐슬베네치아(1870가구)의 일부 매물이 소진되면서 2000만~2500만원이 상승했다. 강남은 대치동 한보미도맨션이 2500만~5000만원 올랐다. 반면 △강북(-0.08%) △성북(-0.01%) △광진(-0.01%) 등은 떨어졌다. 강북은 미아동 경남아너스빌, 수유동 수유래미안 등이 250만~2000만원 하락했다. 성북은 장위동 래미안장위포레카운티가 1000만원 빠졌다.

신도시는 노후 아파트 재정비 가능성에 1기 신도시 위주로 올랐다. △일산(0.09%) △분당(0.08%) △중동(0.06%) △산본(0.01%) 등이 상승했으며 특히 일산은 일산동 후곡6단지 동부건영, 주엽동 강선19단지 우성 등이 650만~1000만원 올랐다.

분당은 서현동 시범한양, 정자동 상록우성 등이 500만~2000만원 상승했다. 반면 △동탄(-0.12%) △평촌(-0.02%) △광교(-0.01%) 등은 하락했다. 동탄은 반송동 시범한빛금호어울림, 목동 힐스테이트동탄 등이 500만~2500만원 떨어졌다.

경기·인천은 △이천(0.07%) △양주(0.03%) △김포(0.02%) △의정부(0.02%) △시흥(0.01%) △용인(0.01%) △오산(0.01%) 순으로 오른 반면 △화성(-0.05%) △수원(-0.03%) △안양(-0.01%) △고양(-0.01%) △인천(-0.01%) 등은 떨어졌다.

수도권 전세 시장에서 서울은 상대적으로 전세가격 부담이 큰 지역들의 약세가 두드러졌다. △강동(-0.26%) △양천(-0.13%) △강남(-0.09%) △은평(-0.09%) △구로(-0.07%) 등이 떨어졌다. 강동은 상일동 고덕아르테온(4066가구) 전세물건이 쌓이면서 2000만~2500만원 하락했다. 양천은 신정동 목동힐스테이트, 목동삼성래미안2차 등이 1000만~2500만원 하락했다. 반면 △중랑(0.05%) △동작(0.04%) △용산(0.03%) △영등포(0.02%) 등은 올랐다.

신도시는 △동탄(-0.14%) △광교(-0.14%) △평촌(-0.09%) △위례(-0.03%) 등이 하락한 반면 △산본(0.04%) △일산(0.01%) 등은 올랐다. 동탄은 반송동 시범한빛KCC스위첸, 능동 푸른마을포스코더샵2차 등에서 1000만~2000만원이, 광교는 하동 광교레이크파크한양수자인, 이의동 광교2차e편한세상 등에서 2000만~2500만원 하락했다.

경기·인천은 △동두천(-0.48%) △성남(-0.22%) △화성(-0.13%) △인천(-0.04%) 등이 하락한 반면 △광주(0.14%) △구리(0.13%) △양주(0.12%) △군포(0.12%) 등은 올랐다. 동두천은 송내동 송내주공4단지가 500만원 떨어졌다. 성남은 도촌동 휴먼시아섬마을5단지, 은행동 현대 등이 1500만~2000만원 하락했다. 반면 광주는 곤지암읍 킴스빌리지가 250만~500만원 올랐다. 구리는 토평동 신명스카이뷰, 토평상록 등이 1000만~2000만원 상승했다.

부동산 정책에서는 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 조만간 유예될 것으로 보인다. 대통령직인수위가 문재인 정부에 4월부터 양도세 중과 배제에 나서 달라는 요청을 했기 때문이다. 인수위는 만약 4월 중 시행이 안 된다면 늦어도 윤석열 정부 출범 직후 시행에 나설 계획이다.

현재 시장 내에는 비용 부담을 줄이기 위한 우회 거래(증여, 교환, 직거래 등) 비중이 늘어나는 분위기다. 따라서 퇴로를 열어 줄 경우 그동안 양도세 부담으로 정상 거래에 나서지 못했던 물건과 함께 임박한 보유세 과세기준일(6월1일)을 앞두고 다주택자 보유 물건이 시장에 나올 것으로 판단된다.

다만 거래 절벽의 주요 원인이던 대출규제도 새 정부 출범과 동시에 완화될 가능성이 높은 만큼, 향후 매물(공급) 증가와 수요 증가가 충돌하며 ‘매도우위 vs 매수우위’ 사이에서 주도권 경쟁이 치열할 전망이다.



김영명 기자 paulkim@smartfn.co.kr